Cách tính chi phí xây nhà và những điều cần lưu ý

Bạn đang cầm 300 triệu, 700 triệu hoặc hơn 1 tỷ trong tay mà vẫn đang loay hoay không biết cách tính chi phí xây dựng như thế nào cho hợp lý. Thì sau đây, Tienland.vn xin chia sẻ cho bạn một số cách tình chi phí xây nhà cơ bản, dễ hiểu và dễ ứng dụng. Đồng thời, cũng chia sẻ thêm về những điều cần lưu ý khi tính chi phí xây nhà, cùng đón xem nhé!

1. Cách tính chi phí xây nhà được hiểu thế nào?

Cách tính chi phí xây dựng nhà phổ biến nhất hiện nay là lấy phần diện tích xây dựng nhân với đơn giá xây dựng bình quân (hoặc đơn giá của gói xây dựng tùy chọn). Cách tính này được sử dụng khá rộng rãi vì cách tính đơn giản, dễ ứng dụng giúp chủ nhà ướm chừng được tổng chi phí xây dựng một cách dễ dàng.

2. Một số lưu ý trước khi tính chi phí xây nhà

Chọn diện tích xây nhà

Trước tiên, bạn phải xác định rõ số thành viên ở lâu dài để lên kế hoạch xây dựng cho chi tiết và tránh lãng phí. Ví như nhà bạn có 4 thành viên (2 vợ chồng và hai người con) thì chỉ cần xây dựng khoảng diện tích từ 65m2 – 75m2 (xây dựng 1 trệt 1 lầu) là hợp lý. Tương tự, nếu nhà có ba thế hệ thì cần diện tích xây dựng lớn hơn hoặc xây dựng 1 trệt 2 lầu cho thoải mái, phòng khi khách khứa đến chơi.
Nếu bạn muốn thiết kế sân vườn, hồ bơi thì đòi hỏi diện tích khu đất của bạn phải đủ lớn và bạn phải chừa thêm diện tích để làm sân vườn và xây hồ bơi (tối thiểu từ 30m2 đối với sân vườn để có không gian trồng cây hoặc ít ra cũng đủ chỗ để vài chiếc xe và tối thiểu là 75m2).

Chọn kiểu thiết kế

Tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng và diện tích đất mà ta tiến hành chọn mẫu thiết kế cho phù hợp. Ví dụ nếu bạn sở hữu miếng đất rộng thì có thể thoải mái thiết kế theo ý thích của mình (như nhà cấp 4, nhà 1 - 2 lầu). Tuy nhiên, nếu diện tích đất không đủ rộng mà diện tích sử dụng nhiều bắt buộc các bạn phải xây lầu (tùy thuộc bạn muốn xây dựng bao nhiêu phòng ngủ và phòng khách với phòng bếp có cần xây diện tích lớn không để quyết định chọn kiểu thiết kế). Bên cạnh đó, ngân sách cũng quyết định đến thiết kế của ngôi nhà. Nếu tài chính không đủ bạn có thể vay ngân hàng hoặc chọn phương án xây móng chắc chắn rồi lên tạm 1 lầu, khi nào có thêm kinh phí sẽ xây dựng lên thêm (tuy nhiên vay ngân hàng sẽ hợp lý hơn vì đỡ mất nhiều thời gian, công sức lẫn vẻ thẩm mỹ của ngôi nhà).

Chọn ngân sách xây nhà

Tùy thuộc vào ngân sách để quyết định chọn kiểu thiết kế và ngược lại kiểu thiết kế cũng tác động ngược lại đến ngân sách xây nhà. Bên cạnh đó, giá vật tư mỗi tỉnh thành mỗi khác và chất liệu vật tư có cao cấp hay không cũng quyết định đến ngân sách xây dựng. Chính vì thế, chi phí xây dựng một ngôi nhà thì rất vô chừng. Có người xây chỉ mất khoảng tầm 250 - 300 triệu (đối với nhà cấp 4) còn người xây lên đến 600 – 700 triệu, cũng có người xây mất cả tỷ trên cùng một diện tích (có thể cùng chất liệu vật tư hoặc khác đôi chút về chất liệu vật tư.)

3. Cách tính chi phí xây nhà phổ biến hiện nay

➀ Cách tính chi phí xây nhà dựa trên m2
Giá xây dựng tính trên m2 tại TP HCM áp dụng cho nhà ở thường và biệt thự: (Tùy vào nhu cầu và tài chính, bạn có thể chọn 1 trong các gói sau)

Nhà ở thường	Vật tư trung bình: 5.000.000 đồng/m2 Vật tư khá : 5.500.000 đồng/m2 Vật tư tốt: 6.000.000 đồng/m2
Biệt thự	Giá vật tư giao động từ 7.000.000 – 10.000.000 đồng/m2

Cách tính diện tích xây dựng: (Đơn giá xây dựng hoàn thiện tính trên 1 m2)

Tính tầng trệt: tính 100% giá ( không bao gồm móng)
Tính tầng lầu: tính 100% giá, có bao nhiêu lầu thì nhân lên số lầu tương ứng
Tính phần mái: tính 30% đối với mái tôn và 50% đối với mái đổ bê tông

Ví dụ về công thức tính tiền xây nhà như sau :
Bạn muốn xây ngôi nhà phố 1 trệt, 2 lầu trên nền 8x15m (sử dụng mái tôn và dùng vật tư trung bình) thì giá sẽ được tính như sau:
Tính diện tích
– 1 trệt = 8×15 = 120m2
– 2 lầu = 8x15x2 = 240m2
– Mái tôn = 8x15x30% = 36m2
- Tổng diện tích sẽ là: 396m2
Nhân đơn giá: Như vậy ta lấy tổng diện tích (tầng trệt + 2 lầu + mái tôn) nhân cho chi phí vật tư trung bình là 5.000.000 đồng/m2, ta sẽ được tổng chi phí xây dựng bao gồm cả phần thô và phần ốp lát hoàn thiện (chưa tính nội thất trong nhà như: giường, tủ, kệ bếp, đèn chiếu sáng, thiết bị vệ sinh...)
👉 Cách tính: 396m2 x 5.000.000 = khoảng 1 tỷ 980 triệu.

Đấy là công thức tính tiền xây nhà thông thường, tuy nhiên vẫn còn 1 phần chi phí nữa khi tính tiền xây nhà đó là phần "móng nhà", tuỳ thuộc vào địa chất của nền đất và vị trí xây dựng. Thông thường chi phí xây móng bằng khoảng 30 - 50% chi phí tầng trệt tính theo giá xây thô.
Lưu ý: Dành cho xây phần móng

Đối với đất cứng, có vị trí rộng rãi ta áp dụng mức xây móng là 30% chi phí tầng trệt theo giá thô
Đối với đất ven sông, đất yếu chi phí cho phần móng là 50% chi phí tầng trệt tính theo giá xây thô

Bảng mẫu tính chi phí xây nhà đối với nhà cấp 4, nhà 2 tầng và 3 tầng:

Nhà cấp 4	Nhà 1 trệt - 1 lầu	Nhà 1 trệt - 2 lầu
Các tính chi phí xây nhà cấp 4 trọn gói với diện tích 5 x 18m, mái tôn, vật tư loại trung bình. Tính diện tích Móng: 5 x 18 x 50%= 45m2 Tầng trệt: 5 x 18 x 100%= 90m2 Mái tôn: 5 ×18 x 30% = 27m2 ===> Tổng diện tích sàn cần thi công sẽ là: 162m2 Nhân đơn giá Phần thô: 162m2 x 3.500.000 = 567 triệu. Bao gồm phần thô + chi phí nhân công Trọn gói: 162m2 x 6.000.000 = 972 triệu. Bao gồm phần thô + chi phí nhân công + vật liệu hoàn thiện (chưa tính nội thất trong nhà như: giường, tủ, kệ bếp, đèn chiếu sáng, thiết bị vệ sinh...) Lưu ý: Mỗi đơn vị thi công có cách tính chi phí khác nhau.	Chi phí xây nhà 2 tầng 90m2 Các tính chi phí xây nhà 2 tầng với diện tích 5x18m bao gồm 1 trệt, 1 lầu, mái tôn và sử dụng vật tư loại trung bình. Tính diện tích Móng: 5 x 18 x 50%= 45m2 Tầng trệt: 5 x 18 x 100%= 90m2 Lầu 1: 5 x 18 x 100% = 90m2 Mái tôn: 5×18 x 30% = 27m2 ===> Tổng diện tích sàn cần thi công sẽ là: 252m2 Nhân đơn giá Phần thô: 252m2 x 3.500.000 = Khoảng 882 triệu. Bao gồm phần thô + chi phí nhân công Trọn gói: 252m2 x 6.000.000 = Khoảng 1tỷ512 triệu. Bao gồm phần thô + chi phí nhân công + vật liệu hoàn thiện (chưa tính nội thất trong nhà như: giường, tủ, kệ bếp, đèn chiếu sáng, thiết bị vệ sinh...)	Các tính chi phí xây nhà 3 tầng với diện tích 5 x15m (1 trệt 2 lầu, mái bê tông, vật tư trung bình). Tính diện tích Móng: 5 x 15 x 50% = 37,5m2 Tầng trệt: 5 x 15 x 100% = 75m2 Lầu 1: 5 x 15 x 100% = 75m2 Lầu 2: 5 x 12 x 100% = 75m2 Mái bê tông: 5×15 x 50% = 37,5m2 ===> Tổng diện tích sàn cần thi công sẽ là: 300m2 Nhân đơn giá Phần thô: 300m2 x 3.500.000 =1tỷ050 triệu. Gồm phần thô + nhân công Trọn gói: 300m2 x 6.000.000 = 1 tỷ800 triệu. Bao gồm phần thô + nhân công + vật liệu hoàn thiện (chưa tính nội thất như: giường, tủ, kệ bếp, đèn chiếu sáng, thiết bị vệ sinh...)

➁ Cách tính chi phí xây nhà dựa trên bóc tách khối lượng
Theo cách tính này, đầu tiên bạn phải bóc tách khối lượng và lập bảng dự toán chi tiết. Tiếp theo, thường chủ thầu phải thuê một đơn vị tư vấn thiết kế riêng, để họ thiết kế một bảng vẽ kỹ thuật thi công hoàn chỉnh, rồi sau đó ta căn cứ vào bảng hồ sơ thiết kế (hay còn gọi là hồ sơ dự toán) mà đơn vị thiết kế lập ra để bóc tách từng khối lượng chi tiết nhất cho công trình.
Cách tính chi phí xây nhà dựa trên bóc tách khối lượng gồm 3 phần:

Tiên lượng dự toán: Là bảng tính khối lượng chính xác của các hạng mục từ lúc bắt đầu đến khi hoàn thành.
Tổng hợp kinh phí vật tư: Là bảng tính diện tích xây dựng nhà ở cấp 4, nhà 1 tầng hay nhiều tầng với số lượng chính xác và đơn giá thị trường của các loại vật tư được sử dụng.
Tổng hợp kinh phí dự toán: Là bảng tính toán chi phí phần vật liệu

Sau khi lập bảng tiên lương dự án, tổng hợp kinh phí vật tư và kinh phí dự toán ta được bảng sau:

Bảng mẫu tính chi phí xây nhà dựa trên bóc tách khối lượng

Ưu điểm: Giúp chủ nhà tính chí phí xây nhà một cách sát sao nhất, vì dùng gì thì liệt kê vào bảng tính như thế, cứ dựa trên hồ sơ thi công và đối chiếu số liệu thực tế để tính.
Nhược điểm: Cách tính chí phí xây nhà này khá mất thời gian vì phải bóc tách chi tiết, phải thuê đơn vị thiết kế và chủ nhà cũng khó dự trù mức chi phí ban đầu để chuẩn bị tài chính cho phù hợp.