Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất chính xác
Hệ số sử dụng đất là thông tin quan trọng khi mọi người đầu tư mua nhà đất. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính như thế nào? Ý nghĩa đối với công trình xây dựng ra sao?
1. Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (Tổng diện tích sàn của công trình không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái) trên tổng diện tích lô đất.
Bất kỳ kiến trúc sư nào tiến hành thiết kế bản vẽ xây dựng đều phải thuộc nằm lòng cách tính hệ số sử dụng đất. Vì hệ số này ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô công trình, kinh phí đầu tư, căn hộ xây dựng trên bao nhiêu m2 đất được đầu tư…
Cách tính hệ số sử dụng đất được tính theo công thức cực kỳ đơn giản sau đây:
Hệ số sử dụng đất = Tổng sàn xây dựng / Diện tích lô đất
Trong đó:
- Tổng sàn xây dựng bao gồm tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, tầng tum;
- Diện tích sàn của một tầng bao gồm: tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật hay ống khói….
Theo đó, đơn vị của hệ số sử dụng đất được tính theo 2 kiểu:
+ FAR (Floor Area Ratio): Sử dụng đơn vị là lần. Tại Việt Nam, sử dụng dụng đơn vị của FAR là lần, nhưng tại Nhật Bản sử dụng % với FAR.
+ FSI (Floor Space Index): Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%.
Theo quy định tại Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016, tổng diện tích sàn nhà, công trình chính là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng bao gồm diện tích của tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái, tầng áp mái.
Quy định về hệ số sử dụng đất Theo Thông tư 22/2019/TT-BXD.
2. Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
- Hệ số sử dụng đất FAR tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án đó. Nếu FAR càng thấp, mật dộ dân dân cư sẽ ít, ngược lại FAR cao, thì mật độ dân cư sẽ cao. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của cư dân.
- Tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu. Các dự án hiện nay đều có niên hạn từ 50 - 70 năm. Khi kết thúc, người chủ sở hữu có quyền xây dựng lại cho phù hợp với nhu cầu và theo quy hoạch của nhà nước.
- Hệ số FAR càng thấp thì sẽ dễ hơn trong việc tìm các nhà đầu tư xây dựng mới khi niên hạn kết thúc. Vì theo tính toán, thì hệ số FAR cần phải cao gấp 2 đến 3 lần dự án cũ mới ổn.
- Theo đó, nếu hệ số sử dụng đất càng cao, tính kinh tế cũng sẽ cao vì tăng được diện tích sàn xây dựng và diện tích mật độ xây dựng. Giúp tiết kiệm được quỹ đất mà quy mô dự án không thay đổi.
Thông thường, hệ số sử dụng đất ở Việt Nam là bao nhiêu?
Phụ thuộc vào 3 chỉ tiêu là hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và tầng cao. Vào năm 1997, hệ số sử dụng đất là 5 lần. Tuy nhiên, đến năm 2008, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam ban hành đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất. Do vậy, đây là điểm bất cập gây ra những điểm nóng quá tải về hạ tầng đô thị tại các thành phố lớn.
Ngoài ra, nguyên nhân cũng đến từ việc, Việt Nam chưa có những quan điểm rõ ràng về quản lý hệ số sử dụng đất việc tính toán tổng diện tích sàn xây dựng của công trình cũng bị bỏ ngõ. Vấn đề này cần được khắc phục ngay để việc phát triển đô thị được đồng bộ hơn.
Trên đây là những thông tin về hệ số sử dụng đất. Mong rằng sẽ giúp bạn nắm rõ hơn về hệ số này để biết được tình hình xây dựng căn hộ chuẩn bị mua.
Có thể bạn quan tâm:
