Thị trường bất động sản chững lại, giá đất nền sẽ giảm mạnh?
Phân khúc đất nền tại nhiều khu vực trên cả nước liên tục xuất hiện những cơn sốt trong suốt 2 năm xảy ra dịch bệnh, đẩy giá đất nền lập đỉnh tại nhiều tình, thành phố.
Tuy nhiên, từ tháng 5 năm nay, loạt điểm nóng đất nền ở TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận đã rơi vào tình trạng trầm lắng, đìu hiu khi lượng cầu giảm đột ngột.
Phân khúc đất nền hạ nhiệt khắp nơi
Tại thị trường BĐS Hà Nội, một số khu vực từng diễn ra các cơn "sốt nóng" như huyện Hoài Đức, Thạch Thất, Đan Phượng, Quốc Oai,... giao dịch trầm lắng hơn hẳn so với dịp đầu năm. Trái ngược với không khí nhộn nhịp tại các văn phòng môi giới dọc QL32 một năm trước, giờ đây là cảnh vắng vẻ, không còn sôi động.
Tại Quốc Oai giá đất nền tăng 20% nhưng lượng quan tâm giảm đến 24%, đất nền Thạch Thất tăng giá 17% nhưng lượng quan tâm giảm 2%, Đông Anh giá đất tăng 31% nhưng mức độ quan tâm của nhà đầu tư giảm 29%.
Một số vùng ngoại thành Hà Nội, tình trạng giảm thanh khoản càng rõ ràng hơn, mức quan tâm đến thị trường đất nền cũng nhạt nhòa hẳn.
Không chỉ ở Hà Nội, tại các tỉnh, thành khác từng nổ ra các đợt đất nền "nóng sốt" hầm hập thì nay giá đất nền cũng chững lại hẳn.
Theo ghi nhận, thời gian vừa qua, giá đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất ở một số điểm tại Hòa Bình có xu hướng hạ nhiệt. Khoảng đầu năm, giá một mảnh đất rừng sản xuất tại xã Thu Phong khoảng 600 triệu đồng/ha thì nay chỉ nhỉnh hơn 400 triệu đồng.
Tại Quảng Ninh, giá đất nền ở Thống Nhất từng bị đẩy lên 18 - 21 triệu đồng/m2 vào năm 2021 thì nay chỉ còn khoảng 10 - 15 triệu đồng/m2. Thời điểm thông tin Đông Triều lên thành phố được đưa ra, đất nền tăng lên mức hơn 20 triệu đồng/m2 thì đến nay giá có xu hướng đi ngang, thậm chí còn giảm khoảng 2 triệu đồng/m2.
Một số tỉnh khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên,... tình hình giá đất nền cũng không mấy khả quan. Trong báo cáo BĐS quý 2 vừa qua, Sở Xây dựng Bắc Ninh cho biết giá sẽ hạ nhiệt khi thị trường trầm lắng, tính thanh khoản chững lại. Tại Bắc Giang, từng diễn ra những phiên đấu giá đất hấp dẫn hàng ngàn người tại các khu Đồng Vân, Bắc Quang Châu,... thì nay thị trường rơi vào cảnh trầm lắng, vắng bóng cả nhà đầu tư lẫn môi giới.
Tình trạng tại các tỉnh thành phía Nam cũng không mấy khả quan. Tại TP.HCM ghi nhận mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền giảm 11%. Khu vực Bình Phước, giá đất nền giảm nhẹ nhưng số lượng giao dịch giảm đến 50 - 70%.
Trong báo cáo 5 tháng đầu năm 2022, mức độ quan tâm đến thị trường đất nền tại Bà Rịa - Vũng Tài giảm 34% so với cùng kỳ năm trước. Được biết, đây là mức giảm sâu nhất trong số các loại hình BĐS của tỉnh này.
Giá đất nền hết "sốt" - nguyên nhân do đâu
Thực tế, giá đất tăng hay giảm theo "sóng" BĐS dường như câu chuyện quy luật. Bởi lẽ, một khi giá đất nền tăng quá cao dẫn đến các vấn đề bất ổn, các cơ quan nhà nước lập tức ban hành các chính sách để điều tiết, kiểm soát, điển hình như cấm phân lô bán nền hay một số văn bản liên quan khác.
Đặc biệt trong 2 năm qua, giá đất nền ở nhiều địa phương bị đẩy lên quá cao khiến cho mặt bằng giá không tương xứng với tiềm năng đất, thậm chí một số khu vực đất nông thôn giá bị đẩy tăng 200 - 300%.
Đồng thời, khi cuộc sống trở lại trạng thái bình thường sau dịch bệnh, các ngành nghề khác hoạt động trở lại thì nhiều người nhận thấy việc đầu tư vào những mảnh đất nền với mức giá quá cao và "ảo" là vô cùng rủi ro, nên bắt đầu chuyển hướng đầu tư.
Ngoài ra, các cơ quan quản lý cũng tung ra biện pháp ngăn chặn những nhà đầu tư nhỏ lẻ lợi dụng các thông tin quy hoạch để phân lô tách thửa một cách tràn lan, tự gom đất nông nghiệp, đất ở, đất rừng, đất trồng cây lâu năm,.. Nhiều địa phương yêu cầu dừng phân lô bán nền, siết chặt, quy định chặt chẽ đến việc phân lô, tách thửa bán nền.
Khi tình trạng sốt đất, đất bị đẩy giá được kiểm soát thì chính sách sẽ lại được nới rộng, vòng lặp siết - nới - siết - nới là quy luật vẫn diễn ra từ trước đến nay. Nếu chỉ nhìn vào ngắn hạn, nhà đầu tư thấy siết như vậy thì thị trường BĐS nói chung, đặc biệt là phân khúc đất nền sẽ bị "gãy". Tuy nhiên, khi các chính sách đã đạt được mục tiêu thì địa phương lại mở ra, điển hình như Hà Nội vừa ban hành chính sách mở về phân lô bán nền.
Giai đoạn vừa qua, nhiều khu vực siết chặt về câu chuyện tách thửa, phân lô bán nền để giá đất không bị tăng đột biến. Tuy nhiên, khả năng cao là sắp tới các địa phương sẽ có xu hướng nới lỏng dần chính sách này.
Điểm sáng nào cho thị trường đất nền những tháng cuối năm?
Nhiều chuyên gia BĐS nhận định rằng tình trạng này chững lại của phân khúc đất nền có thể kéo dài đến cuối năm. Các nhà đầu tư nên tìm cách bán những lô đất nền xa trung tâm, chưa có dân sinh, cơ sở hạ tầng hạn chế mà bị đẩy giá quá cao trong những cơn sốt đất. Nếu có thể, nên chấp nhận bán cắt lỗ. Tiếp đến là những lô nền đất có phần mặt tiền quá nhỏ, xe ô tô không thể vào được. Bởi những lô đất này rất khó có thể thuyết phục các nhà đầu xuống tiền.
Theo nhận định của các chuyên gia, việc sốt đất đa phần đều là do các nhóm đầu nậu, cò đất, môi giới bắt tay để tung các thông tin không rõ ràng về quy hoạch rồi liên kết để đẩy giá đất nền ở địa phương đó lên cao. Bởi vậy, giá đất cao ở những vùng sốt đất đa phần là giá bong bóng, giá ảo, không đúng với giá trị thật. Nhà đầu tư khi mua đất ở những địa phương này có khả năng cao là lỗ nặng.
Các chuyên gia khuyến cáo rằng nhà đầu tư nên cập nhật thông tin về quy hoạch, hạ tầng một cách liên tục và chính xác, tìm hiểu kỹ lưỡng, xem xét mặt bằng giá, cân nhắc trước khi mua. Đặc biệt là không mua đất theo tâm lý đám đông.
Kết luận
Trên đây là thông tin về giá đất nền trong thời điểm hiện tại. Có thể thấy, mức giá đang lên xuống thất thường, nhu cầu mua đất giảm, thanh khoản "đóng băng". Đây được xem là giai đoạn bất ổn của thị trường bất động sản. Bởi vậy, trước khi ra quyết định, nhà đầu tư cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ lưỡng để tránh "tiền mất tật mang" nhé!
Có thể bạn quan tâm:
