Thị trường căn hộ Tp.HCM - Phân khúc tầm trung trở nên "khan hiếm"
Trong khi thị trường bất động sản trầm lắng, tín dụng bị siết chặt nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tháo, cắt lỗ vì áp lực tài chính thì vẫn có một loại hình bất động sản có đà tăng trưởng mạnh mẽ và không có dấu hiệu giảm nhiệt. Bạn đoán đúng rồi, đó chính là căn hộ. Cùng mình điểm qua những điểm nổi bật nhất của thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) trong những tháng cuối năm 2022 nhé!
Căn hộ giá vừa tầm trở nên khan hiếm tại Tp.HCM
Khoảng chừng 3 năm trở lại đây tại Tp.HCM, nguồn cung các căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 gần như "mất tích" trên thị trường. Thậm chí, những căn hộ có mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2 cũng khó mà kiếm được.
Hiện nay, mức giá được xem là vừa tầm tại thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận mức giá dao động từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Dòng sản phẩm này có tính thanh khoản ổn định ngay cả khi thị trường đang biến động mạnh. Tuy nhiên nguồn cung chủ yếu xuất hiện tại khu Nam hoặc khu Tây Tp.HCM. Trong khi đó, tại khu Đông thì bất động sản căn hộ mặt bằng giá đã khá là cao.
Tại khu Nam của Tp.HCM cũng có loạt các dự án căn hộ đang rục rịch tung ra thị trường với các phân khúc giá khác nhau. Trong số đó, các căn hộ có mức giá dao động từ 50 - 55 triệu đồng/m2 ghi nhận thanh khoản tốt nhất, trong khi các căn hộ có mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên thì sức mua chậm hơn.
Nếu so sánh với các khu vực khác ở thời điểm hiện tại thì Khu Nam Tp.HCM đang là nơi có nhiều dự án mới trên thị trường. Nhưng nếu nhìn về thời điểm trước năm 2019, nguồn cung nơi đây đã sụt giảm mạnh. Khu vực này có các dự án nằm không quá xa khu đô thị Phú Mỹ Hưng, bởi vậy được rất nhiều người quan tâm. Các dự án có phân khúc trên dưới 50 triệu đồng/m2 được tìm kiếm nhiều nhất.
Nếu như vài năm trước đây, tại Khu Nam, các dự án cao cấp chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2 thì hiện nay ngưỡng bình quân đã lên hơn 100 triệu đồng/m2. Các dự án thuộc huyện Bình Chánh mức giá cũng lên 50 - 60 triệu đồng/m2. Dự án có giá dưới 35 triệu/m2 gần như không thể tìm thấy trên thị trường này.
Theo các chuyên gia, tại Tp.HCM trong tương lai có thể sẽ "rất khan hiếm" nguồn cung căn hộ giá 50 - 55 triệu đồng/m2 khi mà mặt bằng giá căn hộ còn tăng liên tục trong thời gian tới.
Thị trường căn hộ sẽ tiếp tục tăng giá nhưng tốc độ tăng chậm hơn
Sự nâng cấp của các dự án mới và dự sụt giảm nguồn cung của các căn hộ ở phân khúc trung bình trên thị trường đã thúc đẩy giá tăng mạnh trong suốt thời gian vừa qua. Mức giá sơ cấp trung bình đạt mức 2.545 USD/m2, tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt nhất là phân khúc căn hộ cao cấp có mức tăng trưởng cao nhất, so với Q2 năm nay giá đã tăng 9%. Lý do chính là bởi các dự án có vị trí đắc địa tại Tp.HCM.
Q3/2022 ghi nhận số căn hộ chào bán thành công là 6.726 căn, dù tỷ lệ bán đã giảm 36% so với Q2 do nguồn cung mới không nhiều. Tuy nhiên, số lượng bán ra vượt gấp 2.4 số lượng căn mở bán. Điều này chứng tỏ nhu cầu mua căn hộ tại TP.HCM còn rất nhiều dù cho mức giá tăng không ngừng.
Dự kiến những tháng cuối năm, Tp.HCM sẽ đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (hầu hết các dự án tập trung ở khu vực phía Đông), nâng tổng nguồn cung dự kiến năm 2022 lên 20.054 căn. Phân khúc hạng sang và cao cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới trong quý 4 năm nay, trong đó 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và 31% thuộc phân khúc căn hộ hạng sang. Căn hộ thuộc phân khúc trung cấp chỉ chiếm 3%.
Theo dự đoán của các chuyên gia, dù thị trường nhiều biến động nhưng giá chào bán căn hộ sẽ tiếp tục tăng nhưng tốc độ tăng chậm hơn. Trong giai đoạn 2022-2024, giá chào bán căn hộ sơ cấp có thể tăng ở mức 3 - 4% mỗi năng.
Về tương lai thị trường căn hộ tại Tp.HCM, các chuyên gia cũng nhận định các dự án ở khu vực vệ tinh của Tp.HCM sẽ thu hút lượng lớn người quan tâm do hạ tầng kết nối vào trung tâm đang tiếp tục được triển khai, nâng cấp. Đặc biệt, các dự án căn hộ này sẽ có chất lượng cao nhưng mức giá thấp hơn so với các dự án trong trung tâm thành phố.
Dự báo giá căn hộ có chiều hướng tăng do các yếu tố như chi phí xây dựng, giá đất, chi phí triển khai đều tăng. Bên cạnh đó, đây là thời điểm mà dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng như bổ sung các quy định về thời hạn sở hữu chung cư chưa được thông qua. Bởi vậy sở hữu căn hộ trong thời điểm này, người dân sẽ không bị giới hạn về thời hạn sử dụng.
Căn hộ cao cấp gặp nhiều thử thách
Như đã nói ở trên, tình trạng chênh lệch cung - cầu giữa các phân khúc căn hộ ngày càng rõ rệt hơn. Tại thị trường Tp.HCM, phân khúc hạng sang, cao cấp và căn hộ mức giá tầm trung có sự lệch pha rõ rệt và tình trạng này kéo dài từ năm 2018 cho đến nay, sự chênh lệch ngày càng nghiêm trọng.
Nguồn cung căn hộ hiện nay hầu hết tập trung vào các dự án căn hộ hạng sang, hạng A chiếm trên 77% tổng nguồn cung. Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khó tìm và căn hộ mức giá bình dân gần như không còn tại thị trường Tp.HCM.
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM - ông Lê Hoàng Châu, quy luật phát triển của thị trường là các sản phẩm phải đáp ứng được khả năng chi trả cũng như nhu cầu của khách hàng thì sản phẩm đó mới tiêu thụ tược. Ngược lại, các sản phẩm không đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng hoặc chỉ đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận nhỏ người tiêu dùng thì tính thanh khoản của sản phẩm đó rất kém, khó tiêu thụ.
Đó là lý do tại sao khi tình hình chung của thị trường bất động sản là biến động nhưng các căn hộ ở phân khúc vừa tầm lại có lượng tiêu thụ tốt trong khi căn hộ hạng sang gặp nhiều thử thách.
Theo các chuyên gia dự báo, nếu không có sự cơ cấu lại các sản phẩm, các phân khúc, thì loại hình bất động sản hạng sang, cao cấp sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp. Trong thời gian tới phân khúc này có thể bị giảm giá bán.
Bên cạnh đó, các thay đổi trong quy định pháp luật, vấn đề cấp phép, chính sách thắt chặt tín dụng, việc mất cân đối cung cầu và chi phí tăng khiến thị trường căn hộ nói chung đối mặt với nhiều khó khăn. Những thách thức này buộc cả người mua cũng như chủ đầu tư cần phải theo dõi sát sao, chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô cũng như phải hoạch định các giải pháp đầu tư tối ưu cho bản thân.
Kết luận
Trên đây là toàn bộ những thông tin về tình hình thị trường căn hộ tại Tp.HCM mà mình muốn chia sẻ đến các bạn. Hy vọng rằng qua bài viết này, bạn đã có cái nhìn tổng quát về thị trường căn hộ hiện nay. Từ đó có những quyết định đầu tư đúng đắn hơn.
Có thể bạn quan tâm:
